Quando você consegue realizar o sonho da casa própria, costuma calcular vários itens, como contas obrigatórias do orçamento mensal e possíveis emergências. Seria um erro não fazer isso.
Neste artigo, no entanto, trataremos de um assunto que comumente está nos contratos de financiamento, porém não recebe a devida atenção: a correção de saldo devedor no financiamento imobiliário.
Sendo assim, se você não deseja ser pego de surpresa na hora de realizar esse cálculo, continue a leitura e entenda como ele deve ser feito e qual a sua importância!
TAXAS ENVOLVIDAS NA CORREÇÃO DE SALDO DEVEDOR NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Na hora do financiamento de um imóvel, o banco costuma acrescentar diversas taxas ao valor original do bem. Geralmente, o consumidor conhece as taxas básicas como o IGP-M, Índice Geral de Preços do Mercado, ou o INCC, Índice Nacional de Custo de Construção.
Porém, existem inúmeras taxas que podem ser calculadas na hora do financiamento. Justamente devido a elas — e por não as conhecer —, o consumidor pode se deparar com um saldo devedor durante o financiamento ou, o que é pior, no final dele quando o comprador achou que a dívida seria quitada.
Para evitar surpresas no financiamento e saber se eles são ou não devidos, o consumidor deverá conhecer e se inteirar das taxas e termos usados pelos bancos durante a transação. Veja quais são nos tópicos a seguir!
1. FINANCIAMENTO
É um acordo financeiro em que uma instituição financeira, como um banco, fornece os recursos necessários para a aquisição de um imóvel, enquanto o comprador paga esse valor ao longo do tempo, geralmente em prestações mensais, acrescidas de juros e outros custos associados.
2. AMORTIZAÇÃO
É a parte da prestação destinada à amortização, ou seja, o valor que efetivamente reduz o saldo devedor do financiamento. Em outras palavras, é o pagamento que contribui para quitar gradualmente o montante principal do empréstimo.
À medida que você faz pagamentos mensais, a parcela de amortização aumenta e, consequentemente, o saldo devedor diminui.
Dependendo do sistema escolhido, no início do financiamento, a maior parte da prestação pode ser composta por juros, e a parcela de amortização é relativamente pequena. Conforme o tempo passa, a parcela de amortização aumenta, enquanto a de juros diminui.
O sistema mais comum é o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que o valor reduz constantemente, na teoria. A amortização tem um prazo que é o prazo para quitação do financiamento. Porém, existe ainda o SAM (Sistema de Amortização Misto) e a Tabela Price.
3. SALDO DEVEDOR
O saldo devedor de um financiamento é o valor total que você ainda deve ao banco ou à instituição financeira que concedeu o empréstimo. Em outras palavras, é o montante que representa a dívida remanescente no financiamento.
Esse valor é a soma do valor principal do empréstimo (o montante inicial que você pegou emprestado) mais os juros acumulados e quaisquer outros custos associados ao financiamento.
4. PRESTAÇÃO DE AMORTIZAÇÃO E JUROS
A prestação de um financiamento é o valor que você paga periodicamente à instituição financeira para reembolsar o empréstimo imobiliário que você recebeu. Cada prestação é composta por duas partes principais: a amortização e os juros.
5. ATUALIZAÇÃO
A atualização de um financiamento se refere ao processo de ajustar o valor da dívida, ou das prestações, com base em determinados índices ou taxas.
Isso é feito para levar em consideração a inflação, as taxas de juros variáveis ou outros fatores econômicos que podem afetar o valor real da dívida ao longo do tempo. A atualização visa garantir que o valor pago ou devido permaneça atualizado e justo, conforme as condições econômicas vigentes.
6. CORREÇÃO MONETÁRIA
Isso envolve o uso de um índice de correção monetária, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) no Brasil, para ajustar o valor da dívida com base nas mudanças nos preços ao longo do tempo. A dívida é atualizada para manter seu valor real em relação à inflação.
7. TAXA DE JUROS
Esta é a taxa que o banco ou instituição financeira cobra pelo empréstimo do dinheiro para a compra do imóvel. É uma das taxas mais importantes a serem consideradas na simulação.
8. TAXAS DE JUROS VARIÁVEIS
Em alguns financiamentos, as taxas de juros podem ser variáveis e são atualizadas periodicamente com base em um índice de referência, como a Taxa Selic no Brasil. Isso afeta o valor das prestações e o saldo devedor.
9. TR OU TAXA REFERENCIAL
A Taxa Referencial, comumente abreviada como TR, é uma taxa de juros utilizada historicamente no Brasil como um índice de correção monetária em diversos contratos financeiros, incluindo financiamentos imobiliários e poupança.
10. IGP-M
O IGP-M é calculado a partir de três taxas: IPA (60% do IGP-M), IPC (30% do IGP-M) e INCC (os 10% restantes do IGP-M). O IGP-M é usado pelas construtoras, enquanto os bancos usam a TR, cujo valor é definido mensalmente pelo Banco Central e é calculado de acordo com a média de variações das aplicações bancárias.
11. SEGURO DE MORTE E INVALIDEZ
Muitas vezes, os bancos exigem que você contrate um seguro que cubra o saldo devedor em caso de morte ou invalidez. O custo deste seguro também é incluído na simulação.
12. SEGURO DE DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL
Em alguns casos, é necessário contratar um seguro para cobrir danos físicos ao imóvel, como incêndios ou desastres naturais. Esse custo também é considerado na simulação.
13. TAXAS CARTORIAIS E DE REGISTRO
São as taxas cobradas para efetuar a transferência do imóvel para o seu nome e registrar o contrato de financiamento.
14. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
Alguns bancos cobram uma taxa de administração pelo gerenciamento do contrato de financiamento.
15. IMPOSTOS
Dependendo da região, podem existir impostos estaduais e municipais associados à compra de imóveis.
Quais são os sistemas de amortização disponíveis? Confira no próximo post.
Fonte: Imóvel Web
