QUAIS SÃO OS CUSTOS ADICIONAIS NA HORA DE COMPRAR O SEU IMÓVEL?

Publicado em 04/03/2021 por Coralli

Você deve, sim, realizar o sonho da casa própria – mas não sem antes analisar, pesquisar e entender tudo que envolve a compra.

Vamos lá!

VALOR DA ENTRADA

A entrada é o tipo de custo que normalmente as pessoas já planejam com antecedência, mas não deixa de ser importante na planilha de gastos. Os financiamentos disponíveis hoje no mercado oferecem diversas condições para os compradores, e algumas delas permitem que até 90% do valor do imóvel seja financiado. Os outros 10%, claro, vêm da entrada.

Suponhamos que você tenha interesse em adquirir um imóvel de R$ 600.000. Logo de cara, portanto, você terá que desembolsar R$ 60.000 – isso para financiamentos com melhores condições, como é o caso do programa Minha Casa Minha Vida.

Nesse sentido, alguns investimentos podem ajudar a acumular tal quantia. Aplicações conservadoras e de alta liquidez, como os CDBs ou o Tesouro Direto, são boas opções que o mercado oferece hoje.

CUSTO EFETIVO TOTAL (CET) DO FINANCIAMENTO

O financiamento em si vai muito além das taxas de juros cobradas pelos bancos ou construtoras. Você deve ficar atento ao chamado Custo Efetivo Total (CET), cuja taxa é a real base de cálculo para as parcelas mensais do financiamento.

Dentro do CET estão inclusos os juros efetivos, os prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).

CORREÇÃO SOBRE A PARCELA DE FINANCIAMENTO
Esse custo atinge as pessoas que adquirem imóveis na planta e é outro motivo pelo qual você sempre deve manter uma folga no orçamento.

Entre o pagamento da entrada e a entrega das chaves, o comprador paga as parcelas diretamente para a construtora. Nesse tempo, cada parcela sofrerá um reajuste mensal de acordo com a alíquota do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Já após a construção do imóvel, a dívida é corrigida, geralmente, pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Entrar em um financiamento com o dinheiro contado pode acabar sendo uma furada, já que o índice de correção varia ao longo do tempo e você poderá ter que arcar com um custo maior do que o planejado.

CUSTOS DE VISTORIA
Você também deve se preparar para arcar com os chamados custos de vistoria ou de engenharia. Trata-se de uma avaliação contratada e que vai verificar as condições gerais do imóvel. Aqui entram as análises da parte elétrica e hidráulica, por exemplo.

Os custos vão variar de acordo com a empresa prestadora e o tamanho do imóvel. Essa avaliação é obrigatória para liberar o seu financiamento imobiliário. Não tem jeito de você escapar dela!

IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)
O ITBI é um imposto municipal que o comprador paga para que a escritura pública de compra e venda seja lavrada. A alíquota varia de município para município, mas gira em torno dos 4% sobre o valor do imóvel.

Na hora de fazer as contas, você deve ficar atento sobre qual valor do imóvel (comercial ou venal) será utilizado como base de cálculo do imposto. Se o imóvel estiver avaliado no mercado com um valor comercial menor do que o venal, a base será o valor venal. Já se o valor comercial for superior, a base muda e passa a ser o preço de mercado. Essa regra de cobrar o ITBI com base no maior desses preços vale para todos os Estados do Brasil.

Para evitar que você pague uma taxa menor de ITBI e tenha problemas na hora de lavrar a escritura, vale a pena consultar o valor venal do imóvel, que pode ser encontrado diretamente nos sites das prefeituras municipais.

ESCRITURA PÚBLICA
Se você pretende financiar seu imóvel, então pule para o próximo item, já que nesses casos o contrato emitido pelo próprio banco na hora de firmar o financiamento tem força de escritura pública.

Agora, se você pretende fazer uma compra à vista, será necessário fazer uma escritura no Tabelião de Notas. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.

REGISTRO DO IMÓVEL
Com o ITBI pago e a escritura em mãos, o próximo passo será registrar o imóvel. Para isso você deve levar ao cartório as vias do contrato de compra e venda assinadas, a guia do ITBI paga e a escritura.

Os valores do registro também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor de alienação do imóvel. No geral, você deve se preparar para pagar algo em torno dos R$ 2 mil ou R$ 2,5 mil.


DE OLHO NO COMPRADOR (E NAS DÍVIDAS DELE)
Uma das maiores ciladas é comprar um imóvel cheio de dívidas e com documentação irregular. Vale lembrar que, na compra de um local usado, todas as despesas atreladas a ele entram em uma regra o que o pessoal do Direito costuma chamar de “cunho propter rem”. Ou seja, tais obrigações fiscais, se não quitadas, ficam atreladas ao bem, independentemente da mudança de dono.

Na prática, se você adquirir uma casa ou um apartamento que deve várias parcelas de condomínio, taxa de lixo ou IPTU, quem vai arcar com as despesas após a compra é você, e não o antigo proprietário.

Para evitar esse tipo de problema, é necessário verificar como está a situação fiscal do local e fazer um levantamento das dívidas antigas. E aí não tem outro caminho: você terá que desembolsar alguns milhares de reais em documentos, como certidões de imóvel, matrículas atualizadas e certidões de ônus reais.

Além disso, se você comprar o imóvel diretamente com o proprietário, também é aconselhável buscar certidões negativas da pessoa e de seu cônjuge, que no geral custam cerca de R$ 1 mil por pessoa avaliada.

Esses documentos vão assegurar se os antigos donos do imóvel não respondem às ações judiciais ou execuções penais. Tais processos podem recair sobre o imóvel, fazendo você correr o risco de perdê-lo mesmo depois de ter pagado por ele.

Para entender melhor essa situação, vamos a um exemplo prático.
Imagine que você pretende comprar um imóvel de um empresário que está respondendo como réu em uma ação trabalhista. No caso de perda de causa, a propriedade dele, dependendo do quão avançado estava o processo na hora em que você comprou o imóvel, entrará como pagamento dessas ações legais. E a cobrança vai ocorrer mesmo que ele já tenha vendido o imóvel.

GASTOS COM MANUTENÇÃO E DESPESAS CORRENTES
Um dos erros mais comuns que as pessoas cometem quando entram em um financiamento é não pensar nas despesas correntes e de manutenção do imóvel. É importante que o comprador tenha em mente que a aquisição de um imóvel gera, além das despesas de compra, gastos como IPTU, taxa de condomínio e taxa de lixo.

Essas despesas entram na conta porque, logo de cara, os contratos de venda costumam prever um atraso de 180 dias. Mas em alguns casos a demora para a entrega do imóvel pode chegar a um ano ou mais. Nesse período, todas as taxas que eu citei aí em cima já começam a ser cobradas, e você deve estar preparado para elas.

Vale lembrar que essa lita também inclui um eventual gasto com aluguel, no caso de você ainda morar em um imóvel que não é seu, e o gasto com a reforma pós-entrega. Em todo caso, você precisa se certificar de que há fôlego financeiro para continuar pagando todas essas contas caso a entrega do imóvel atrase. A dica principal é: no momento em que você for fazer suas contas pré-financiamento, já inclua no orçamento as despesas dessa natureza.

DICA BÁSICA DO BOM COMPRADOR: CALCULE TUDO!
Ainda que você já saiba todos os custos envolvidos na compra de um imóvel, avalie profundamente sua situação financeira e faça isso de uma forma realista.

No geral, o preço de cada parcela nunca pode exceder 30% da sua renda líquida – inclusive, essa é uma das condições-chave para a aprovação de muitos contratos. Mas financiamentos costumam durar muitos anos, e nesse meio tempo é muito provável que sua situação financeira mude, tanto para melhor como para pior.

Crises e períodos de recessão sempre estarão aí e o ideal é sempre trabalhar com o pior cenário, mantendo uma reserva de emergência que permita arcar com os custos ainda que sua renda esteja comprometida.

A AVALIAÇÃO SUPERFICIAL DAS PRÓPRIAS FINANÇAS É O ERRO MAIS COMUM DE QUALQUER COMPRADOR.

Para além das mensalidades, faça também uma análise de custos daqueles meses que tradicionalmente são mais pesados, como janeiro e fevereiro. “No começo do ano você tem IPVA, IPTU, rematrícula da escola dos filhos. Em geral, esses gastos podem ser cobertos pelo 13º terceiro, mas existem casos em que isso não é suficiente.

Não deixe de consultar esse post mais de uma vez, nem de comprar um imóvel com uma construtora (ou imobiliária!) com histórico de confiança e credibilidade no mercado.

Nossos consultores também estão à disposição se você tiver qualquer dúvida.

Fonte: Seu Dinheiro

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